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节录：上坡路老是很难，产业和物流园区夙昔一年并不自高，但全球对出息依然充满但愿。

（2023年12月12日·深圳）12月12日，不雅点机构掌握的首届“大湾区产业论坛” 在深圳圆满结果，这场以“产业筑梦”为主题的行业探讨，全面遮蔽产业运营、投资契机、金钱料理、REITs、招商稳租、产业生态打造、数字化、ESG、物流机遇等热门话题。

在这里，每个东说念主皆想为企业或者行业出谋献计，前辈总结我方的履历和劝诫，为其后者提供参考鉴戒；新晋者抛出行业一直悬而未决的问题，警觉同业以及为产业顶层假想提供建言。

如产业运营有难度，但全球皆在致力改善；全球做事的是产业园照旧内部的企业和东说念主；招商拒接易，就加强和政府的绑缚和互动；产业园不单是局限在园区，还要配合当地产业发展作念好野心；大湾区产业发展虽存在抗争衡等随意，但也同期具备常识化、信息化、科技化等上风；工业上楼不可盲目，而是要有选拔性、感性地作念；REITs呈报面对哪些问题……

笃信每个东说念主皆在这场念念想碰撞中得到不一样的启发，并对前行主张有了更多信心。

宝湾物流控股有限公司总司理冯海虹就说：“咫尺固然碰到不少艰辛，然则我照旧想和总共同业打打气，毋庸记念，这个行业弥散大，弥散让咱们冉冉去化。”

鼎界实业董事长陈朝朝给全球的一句荧惑是：“市集上最阴晦的时刻不可怕，咱们畴昔的出息特别光明，而且我也特别知足能够跟这样多优秀的前辈、共事总共来共同创造好意思好的畴昔。”

上坡路老是很难，产业和物流园区夙昔一年并不自高，但全球对出息依然充满但愿。

2023大湾区产业论坛现场

探讨园区运营

过往说起作念园区的难点，大多东说念主脑海中跳出来的第一个想法未必是招商难，殊不知园区运营可能比招商更难。

“全球知说念作念园区招商难，然则我以为运营更难，招商和运营有特别大的关系。”说起园区运营要点和产城交融破局的问题，中集产城党支部文告、产业酌量院院长张一平如斯说。

据他先容，旗下园区之是以招商作念得好，决窍是从拿地时候起就在作念运营。

“我在拿地的时候就在想运营，拿地以后就在想作念什么产业，要什么样的空间，要什么样的配套。是以从某种兴趣上讲，咱们运营比招商还要早。在我的实践中，许多客户来是因为做事作念得好，许多准客户是被做事才智打动的。”

中集产城党支部文告、产业酌量院院长 张一平

与张一平的实践履历相似，润城新产业副总司理肖琴在谈到产业园区细巧化营运及产业生态构建时也提到：“产业运营不是等录用以后才驱动运营的，从产业的居品假想到产业的招商，就在为后段的产业运营作念做事，是以咱们认为产业运营是在前期的产业定位、居品假想的时候就要磋商到，后端的运营若何样使用这样一些空间。”

她以专科主题园区为例进行阐明，比如针对生物医药的园区，在产业空间载体的修复上会有一些非凡条款，比较于圭臬化的产业园，生物医药园在危废的排放、GMP厂房、双回路电源、甲类仓库上皆有非凡需求，“是以咱们认为园区的招商运营应该是从居品假想驱动。”

在润城新产业的招商运营履历中，肖琴提到，除了笔据客户的需求作念一些客户居品的定制外，还有一个要点等于要和政府结合。她指出，确实招大商离不开和政府的互动，政府不错对接到更多的龙头企业、大企业。

润城新产业副总司理 肖琴

对于与政府的结合，招商蛇口(001979)产业园相似具有发言权。

招商蛇口产业园区奇迹部园区运营中心总司理宁高风今日就围绕政府作念产业修复的视角张开探讨，强调“作念产业园区跟政府绑缚很进攻”。

“如果在某地作念产业园区能够匡助地方政府落实上司的策略和精神，这瑕瑜常成效的产业园区的作念法。如果咱们在当地有产业园区的话，就不错借重。”

他例如阐明：2021年中央经济职责会议的叙述有20多页纸，基本上每页皆在讲数字经济，抒发了对数字经济高度意思。在哈尔滨的深哈产业园就收拢这个契机，跟政府总共野心，打形成了黑龙江的数字经济标杆园区，其后成为省级数字经济示范园区，在全省实行。

宁高风同期提到，产业园区发展需要配合当地的产业发展作念好的野心，有主导产业链，加一两条扶持产业链。技俩唯有进入当田主导产业发展野心内部，就不错跟政府进行共建，技俩也会在共建的过程中有获取许多匹配的产业政策。

比较我方摸着石头过河，借助前辈们的履历不错少走弯路，更有试验带领兴趣。

招商蛇口产业园区奇迹部园区运营中心总司理 宁高风

数字腾达与破局

在钻研传统产业园区发展的同期，产业数字化的新命题也被越来越多企业提上了转型日程。

腾讯云副总裁、聪惠建筑与不动产行业崇拜东说念主胡鑫与宝湾物流控股有限公司总司理冯海虹，别离就产业数字化和物流仓储数字化等方面进行了阐释和先容。

腾讯云副总裁、聪惠建筑与不动产行业崇拜东说念主 胡鑫

宝湾物流控股有限公司总司理 冯海虹

深外洋集团信息工程部总司理周杰则共享旗下工业上楼的物流园区，若何通过聪惠化、数字化的运营来提高运营才智。

他以园区说念路和车流的问题阐释了数字化的进攻：“第一是要对园区的交通说念路进行全场地的及时感知。第二是东说念主工的运营也曾分歧时宜，在高密度的复杂园区内部，不可能彻底依靠东说念主工去进行颐养，AI算法策略在内部变得特别进攻。主淌若基于货色的流向、货量、时刻、优先及等章程进行概括性的运筹，组合货量的瞻望、场合预颐养、车辆颐养和月台颐养。另外通过及时感知，以及AI策略，完了全经过的智能颐养，优化入园预约、签到、交通月台统筹安排等等功能上的颐养，来裁汰的拥挤风险，提高场合的盘活率。”

周杰指出聪惠化修复的几点念念考：“第一是坚抓两个导向。咱们在信息化和智能化修复方面，坚抓需求导向和价值导向。第二是坚抓小切口，幸免大而全的插足。第三是信息化的插足，尤其是园区智能化的插足，等于以提高分娩效果和促进经营效益的栽植为紧要方针。”

深外洋集团信息工程部总司理 周杰

产业连通本钱

数字化很大一方面的上风是将产业链条上的各个元素进行联通，事实上，要作念好产业园，联通还会波及方方面面。

“主题酌量之一：产业联通本钱”步调，在中科产发（深圳）运营做事有限公司董事长阎镜予的主抓下，诸君嘉宾联合自体魄验张开了共享。

中集产城党支部文告、产业酌量院院长张一平就提到，作念产业生态，配置定约或者是配置商协会，应该是一个比较好的生态打造的阶梯，“把学术机构和酌量机构，以及政府、企业、协会皆拉起来。如果说能够让协会之间产生化学响应，能对政府政策制定起到一定的作用，我以为这个生态圈打造起来可能就会比较纯真。”

中南高科产业集团副总裁兼广东区域公司总司理孟泉则提到企业家社群和数字化两个板块。他指出，除了已有的1万多家入园企业除外，中南高科每年会战斗到准意向入园企业简略20万个傍边。中南高科通过一系列的产业联合，把它打造为企业家社群，通过社群运营，将流量转机成私域流量，抓续对这些企业家进行深耕，匡助他们在分娩经营过程中一语气更多的资源。

深圳中电智谷、中电智方舟总司理孙巍走漏，中电光谷联通的更多是在数字产业方面。他强调，产业运营也少见字化的板块，是以中电光谷在各个地方会笔据城市的特质和天赋，打造不同的主题产业园区，尽量跟筹谋产业和数字产业进行相应的联合。

在东久新宜首席投资官陈名看来，产业以及产业REITs需要联通好的投资东说念主：“咫尺REITs市集的投资东说念主大无数皆是投契型的客户，这其实瑕瑜常不健康的景况。是以在找投资东说念主的时候要终点顾惜，因为REITs的居品属性照旧始终投资，一定要匹配好投资东说念主。”

香港元丰本钱料理合资东说念主古迎辉相似提到REITs，他认为产业联通本钱进行REITs后，对产业园有宏大的促进产业作用，而且REITs市集瑕瑜常宏大的市集，不仅对产业园有良性的轮回，而且对产业园内部的产业亦然有波折的扶持作用。

鼎界实业董事长陈朝朝则认为，在联通除外，这个行业内部的交易模式、盈利逻辑却是断片的，咫尺政府给出的旅途莫得彻底走通，咫尺总共行业瑕瑜常祸害的，这是不浅显的。

主题酌量之一：产业联通本钱

主抓嘉宾：中科产发（深圳）运营做事有限公司董事长阎镜予

对话嘉宾：中集产城党支部文告、产业酌量院院长张一平；东久新宜首席投资官陈名；ESR中国区董事总司理兼华东区总司理王帅；中南高科产业集团副总裁兼广东区域公司总司理孟泉；鼎界实业董事长陈朝朝；深圳中电智谷、中电智方舟总司理孙巍；香港元丰本钱料理合资东说念主古迎辉

问题细则还有不少，也需要全球集念念广益将旅途走通。

ESR中国区董事总司理兼华东区总司理王帅对出息并不担忧，他还指出，ESR装入REITs的第一批技俩是ESR梦驱动的地方，刚配置这个公司在昆山华裔作念的三个物流园技俩。“跟传统的房地产比较，跟交易比较，跟旅店式金钱比较，咱们照旧最持重的，同期亦然回暖时起初有响应的。”

新式工业升级

在产业中有一个近来被泛泛说起的成见——“工业上楼”。

“工业上楼”是鼓吹产业转型升级的进攻技巧，亦然现时大湾区主推的更新改进形态之一。而产业发展、工业化升级离不开科技创新和运营做事的加抓。

在“主题酌量之二：工业、科技与做事”步调，主抓嘉宾深圳世联行(002285)资管商酌线总司理孙波暗示，工业、科技和做事，这亦然畴昔可能会面对的不朽话题。

他还暗示，畴昔大湾区产业的升级、产业的竞争上风，以及做事和运维才智的升维，实质上皆是但愿能够确实转头到产业自身的需求，能热心到底层逻辑，而况能够构建出相对有上风的竞争力，提供更好的做事和运营的体系，这其实亦然总共产业东说念主共同的方针。

天安数码城（集团）有限公司副总裁余安谧则说起产业园最终做事方针应该是东说念主：“从产业园区来讲，之前皆在讲技艺，讲许多技艺的改进，然则中枢照旧要回到东说念主，因为一切技艺的最终做事的方针是东说念主，园区能不可眩惑更多的年青东说念主，眩惑更多的东说念主才是中枢。”

到底什么是中枢，莫得和洽圭臬，以为在好意思置做事集团COE成员、产业园做事众人关中华看来，确实兴趣上的产业园做事不需要物管企业输出品牌，更不需要才智大同小异、走马灯式交替做事供应商，而是需要具备内核才智（圭臬细巧、科技精益、绿色永续、客户导向、东说念主性温度五大中枢才智），能够与园区形成才智耦合，而况始终可抓续结合的赋能者。

除了探讨产业转型升级的中枢与方针除外，多位嘉宾还明确点出了如今产业发展存在的问题和流弊。

中创盈科集团董事兼集团常务副总司理黎旭妍就教唆，工业上楼固然渐渐被热心，但工业上楼面对的是超大的货量，而且是高官厚禄的供给，但实体企业是有限的，尤其是咫尺表里经济轮回还莫得彻底买通，在这样的环境下，作念工业上楼照旧要有选拔性，要感性少量。

广东省鼎星产业发展有限公司产业酌量院院长季圣杰认为，大湾区的发展随意主要有三方面，第一是城市级区域产业发展抗争衡，第二是区域野心莫得作念到一体化，第三是融资问题。

第一太平戴维斯广州产业与物流地产部崇拜东说念主、高等助理董事张明杰认为，大湾区产业外溢最主要的原因是成自身分。湾区物流仓储的成本、拿地的成本、租借的价钱在高潮。加上这样多年腾笼换鸟，深耕易耨型产业载体的诱骗，导致了更多优秀的产业空间插足市集，有一部分是对于产业的使用场景、产业的环保圭臬忽视了更高条款，这也导致了产业的迁徙。

主题酌量之二：工业、科技与做事

主抓嘉宾:深圳世联行资管商酌线总司理孙波

对话嘉宾：天安数码城（集团）有限公司副总裁余安谧；中创盈科集团董事兼集团常务副总司理黎旭妍；万科南边产城副总司理、万科深圳产城总司理洪丽；广东省鼎星产业发展有限公司产业酌量院院长季圣杰；时期交易集团产业做事中心总司理冉采丰；好意思置做事集团COE成员、产业园做事众人关中华；第一太平戴维斯广州产业与物流地产部崇拜东说念主、高等助理董事张明杰；赢城产业董事长王玉祥

除了问题，也有可取的上风。

时期交易集团产业做事中心总司理冉采丰指出，数年前总共行业面对很大的颐养，包含经济下滑、客户的质地、客户的面积和客户的数目皆往下松开，做事体系不可够彻底处治客户面对的问题。跟互联网有了更深的一语气和碰撞后，这些问题也得到了改善与处治。

万科南边产城副总司理、万科深圳产城总司理洪丽暗示，新兴产业在粤港澳大湾区内有彰着上风。“新兴产业率先有常识化、信息化、科技化的标签，相较于传统产业是提质升级和结构优化的，放眼总共湾区来看，上风是比较彰着的。”

赢城产业董事长王玉祥瞻望，畴昔行业里的金钱并购应该是一个比较大的契机。

有问题才有超过kaiyun中国官方网站，这是产业筑梦的必经过程。?